焦点:朝鲜对外关系融冰 中国投资客对当地地产兴致勃勃

摘要:作者 | 郭亦非 编辑 | 刘利平
探访丹东楼市:市场一天一价,仍难挡炒房客热情
5月4日,辽宁省丹东的地产开发商们都陆续收到了一条通知:根据市政府意见,2018年春季房交会暂停。
按照往年惯例,为了消化当地庞大的楼市库存,每年春秋两季,当地政府均会搭台…

北京5月2日 –
中国地产投机客开始对朝鲜和全球其他国家关系迅速改善做出押注,使得边境城市丹东的地产价格上涨,甚至带动了对这个全球最孤立国家的买兴。

  作者 | 郭亦非

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  编辑 | 刘利平

资料图片:2016年9月,中国丹东,中朝新鸭绿江大桥。REUTERS/Thomas Peter

  探访丹东楼市:市场一天一价,仍难挡炒房客热情

上周,中国跨境房产在线投资平台有路网(Uoolu.com)针对有意购买朝鲜房产的中国买家发布一份指南;同时一些受欢迎的微信帐号近几周也一直在发布有关朝鲜房市的文章。

  5月4日,辽宁省丹东的地产开发商们都陆续收到了一条通知:“根据市政府意见,2018年春季房交会暂停。”

有路创始人兼执行长黄晓丹表示,“近来有不少人问到投资朝鲜房地产的事。”有路网专门协助中国人在海外置产。

  按照往年惯例,为了消化当地庞大的楼市库存,每年春秋两季,当地政府均会搭台举办房产交易大会,推出购房补贴、利率折扣等政策,开发商们也会拿出优惠折扣、买房送车位等条件让利促销。

实际的跨境投资还没出现。

  而今年,这一切都改变了。

黄晓丹表示,“新大陆需要政策和时间培养,我们暂且关注就好。”

  据新华社4月21日报道,朝鲜全国要集中一切力量进行社会主义经济建设。丹东为辽宁东南部的一个地级市,2016年末人口为237.9万,与朝鲜民主主义人民共和国的新义州市一江之隔。很快,手握重金的投资客涌入丹东。

朝鲜长期以来基本一直把外国投资者拒之门外,联合国去年扩大制裁以期抑制其核武发展,朝鲜变得更加孤立。

  丹东楼市一夜迎春,一扫压抑五年的市场低迷,瞬间陷入了集体狂欢。腾讯《棱镜》近日实地走访了丹东新区多家楼盘。半月之内,曾被当地人称为“鬼城”的丹东新区,房价已经从3000元到4000元,涨至5000元至8000元,涨幅至少在30%以上。更有甚者,一日两次提价,房价近乎翻倍。

但中朝关系明显改善,朝鲜领导人金正恩曾在3月末秘访中国,还有上周历史性的朝韩首脑会晤,以及金正恩和美国总统特朗普将要举行的会面,引起了一些机会主义投资人的注意。

  押注朝鲜“改革开放”的不止投资客。腾讯《棱镜》获悉,近期已有多家房企主动接洽当地,表达了投资买地的浓厚兴趣,其中不乏恒大这类大型外来房企。

“我接到过一些中国人的咨询,他们对在平壤、元山和新义州购房感兴趣,”经营朝鲜旅游业务的丹东旅游公司INDPRK创始人称,此人名为Griffin
Che。

  而这场押注的输赢,仍有太多的不确定性。而摆在眼前更为现实的则是,楼市调控也正风雨欲来。当地房产销售已收到银行通知,从5月5日起,外地人在丹东买房首付比例不低于五成,更令投资客担忧的限购政策也会随时落地。

“眼下市场上有许多投机客,但目前只有本地人能在朝鲜买房。”

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**中国边境地区房价跳涨**

  (丹东新区一处售楼部,人头攒动,该项目在4月份之前均价3000元无人问津,现在猛涨至5000元。)

中国丹东则没有此类限制。据五位地产中介及三位当地居民称,自金正恩3月末访问中国以来,丹东一些被认为最有可能因朝鲜经济开放而受益的房产项目价格跳涨,涨幅最高达50%。丹东是中国东北地区通往朝鲜的主要门户。

  “第二个深圳”

“房价上涨是由于朝鲜,”丹东房地产登记机构一位赵姓官员对说。该官员不愿透露全名,也没有提供进一步的细节。

  “最惨的时候,冬季一个月可能都卖不出去一套房子,好多新区楼盘都烂尾了。”回忆起此前低迷的丹东新区楼市时,一家本土大型开发商总经理告诉腾讯《棱镜》。

丹东新区吸引了潜在买家的最大兴趣。丹东新区是因预期连接丹东和朝鲜新义州的新鸭绿江大桥将通车而规划建设的。新鸭绿江大桥具有双向四车道,原定于2015年11月通车,但至今仍处于废弃状态。

  一个极端有趣的案例是,丹东本地地产商太阳房地产开发公司,其分别在老区和新区开发了“七号公馆”及“太阳尚品”两大楼盘。在市场低迷期,甚至推出买老区的大户型送新区的小户型的促销策略。即使如此,新区的房子也鲜有问津。

“我们对大桥赶快通车抱有希望,”上周考虑在丹东买房的与朝鲜做生意的商人赵斌表示。

  2014年前后起,距离老城区10余公里远的丹东新区楼市陷入低迷,房价始终徘徊在3000元至4000元左右。根据2017年初下发的《丹东市加快房地产去库存工作实施方案的通知》,要用3至5年时间,基本完成房地产去库存任务,到2020年末,住宅类商品房去化周期控制在12-18个月以内。截至2017年末,丹东市商品房待售面积208.4万平方米。

INDPRK的Griffin
Che表示,丹东新区的成交价已经从每平米约4,000元人民币涨至5,500-6,000元,他认为这是因为朝鲜半岛局势改善。不过他警告称,丹东房价泡沫程度高,可能已经触顶。

  2010年,中国网报道,时任丹东市长赵连生表示“丹东成第二个深圳指日可待”,他认为“这座大桥建设以后,对整个丹东,确实说不光是对丹东,对辽宁,甚至对全国整个对外开放而言,都增加了一个新的窗口,将起到一个很大的促进作用。在这个当中,最大受益者就是我们了,毕竟大桥选址是在丹东,正是丹东新城区所在地。”

“我曾经很想买房,但我觉得现在买太晚了,”他表示。

  根据官方介绍,总投资22.2亿元的鸭绿江大桥,其口岸区建成后将成为中国最大的对朝经济贸易口岸区,承载80%的中朝贸易量,从而缓解老城区中朝友谊大桥的运输压力。

**外地购房者提振销量**

  赵连生当时坦言“过去想和一些大财团、大企业洽谈,我们都求助无门。现在随着新鸭绿江大桥的开工建设,随着丹东基础设施逐步完备,这些大公司主动登门和我们进行洽谈合作。”

丹东金钥匙地产不愿透露全名的经纪人廖先生表示,最近五一劳动节假期期间,约有三分之一的购房者是利用假期来看房的外地人,而4月大部分时间购房者中大多数是当地人。

  新区建设,地产先行。正是在2010年前后,万达、保利、佳兆业、绿城等地产商先后挺进丹东,富士康也曾考虑来此投资建厂。2012年,总投资80亿元的丹东万达广场落地时,王健林、卢志强、孙喜双等企业家也曾来新区考察。

根据当地住房主管机关数据,丹东市振兴区上月住房销售较3月增长近30%。该主管机关在官网的贴文表示,4月总计售出了967套住房。

  转折点在2014年。2014年新大桥建成通车的目标并未如期实现,外界投资热情骤减,丹东新区房价也随之陷入长达五年的低迷期。

根据中国房地产开发商协会数据,4月丹东平均房价较上月增长近1%,上年同期则是下滑0.5%,不过整个城市的平均值并不能充分反映单一项目价格的大幅波动。

  目前,建设中的新鸭绿江大桥如今隔江放眼望去,朝鲜方面引桥至今仍然是一片黄色的田地。

根据中国证券时报,丹东市不动产登记中心上周发布通知称,由于办理不动产登记业务急剧增加,超出该中心每日办理登记业务的能力,因此要申请人事先预约办理。

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该中心一名接听电话的女士表示,新系统并未与朝鲜连结,但由于近期有几个项目完工,因此购买住房的民众较多。

  (丹东新区一处烂尾的商业综合体,这波市场热度救活了不少开发商,很多售楼部重新开张迎客。)

编译 戴素萍/侯雪苹/杜明霞/陈宗琦;审校 李爽/徐文焰/王丽鑫

  一位丹东新区楼盘营销总监告诉腾讯《棱镜》,尽管市政府、大学等已搬迁至新区,但商业、医院等配套不完善,住宅入住率非常低,只有20%多,商铺也大多空置。

  炒房客涌入

  “我给浙江炒房团丢脸了。”陈典开玩笑地告诉腾讯《棱镜》。

  说这话时,在丹东新区边缘某热销楼盘,陈典刚刚遇到他的浙江老乡——一位浙江温州专职炒股的中年男人,花了400余万,一次性在丹东新区购买了7套房子。

  三十出头的陈典手里资金不多,他刚刚从三亚楼市中铩羽而归,看到朝鲜改革开放的消息后,开始对丹东过往房价、人口数据、经济增速、半岛局势等各方面进行分析,几乎看完了市面上所有关于丹东楼市的分析文章,他甚至还加了不少QQ群,试图获取更多一手材料。随后,他从上海飞赴丹东,花费65万买了一套100平的江景房。

  “没准我以后有机会参与历史,就像别人说起2004年上海房价才4000元那样,说起2018年的丹东房价也才4000元。”陈典告诉腾讯《棱镜》,如果用金融学术语来讲,买丹东房子相当于一种看涨朝鲜发展的期权,若如预期发展,丹东就是下个深圳;如果不及预期,房子也可以用来度假住,无非浪费了30多万的机会成本。

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