未来三四线房价怎么走?三四线房价走势预测2018

摘要:中国社科院副研究员王业强今日表示,总体来看2018年将成为本轮房地产市场的低点,房地产市场整体将呈现下行运行的趋势。受销售回落的影响,预计2018年房地产市场价格全年将保持平稳的回落。一线热点和二线城市有可能会率先探底,三四线城市仍保持一定的热度…

作者 宿泱韫

  中国社科院副研究员王业强今日表示,总体来看2018年将成为本轮房地产市场的低点,房地产市场整体将呈现下行运行的趋势。受销售回落的影响,预计2018年房地产市场价格全年将保持平稳的回落。一线热点和二线城市有可能会率先探底,三四线城市仍保持一定的热度,预计2018年下半年三四线城市市场有可能会出现一波较大的回调。

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  中国社会科学院于5月14日上午举行2018年中国房地产高峰论坛暨《房地产蓝皮书》发布会。该书执行主编王业强副研究员介绍了有关情况。

2011年10月在上海浦东拍摄的住宅区资料图。REUTERS/Carlos Barria

  王业强对2018年租售房地产市场做出展望。他表示,从不同的市场来看,2018年地价的变化将以温和上涨为基调,同时房地产市场价格机制加快建立,而一线风险防控任务依然艰巨,三四线城市变化必须加以关注。同时三四线主要是表现为结构性矛盾,应该以稳定为主,同时密切关注市场的动态,严格防控少数城市可能出现的投资需求扰动市场的价格信号。

北京3月1日 –
调查显示,在中央防范金融风险、抑制资产泡沫的主基调下,今年中国房地产市场的政策环境偏紧,尤其体现在信贷、融资条件的边际收紧。全国住宅均价涨幅将从去年的两位数逐步收窄,上半年末预计回落至5%左右,到年底续降至近持平水准。

  建立与新兴产业、新业态相适应的供给制度和供给方式,有助于工业用地市场的平稳运行,工业用地的市场需求和地价将受到新兴产业发展的影响,多地在积极探索新兴工业用地供给制度和方式,将有助于工业用地市场的平稳运行。

受访者指出,楼市成交下滑以及房企融资条件趋紧,将限制房地产开发投资增速,而严格土地融资规定,也将让去年炙热的土地市场降温;不过热点地区土地仍继续受追捧,调整幅度有限。

  (二)从个人住房信贷市场来看,预计是2018年房地产市场调控政策将维持平稳,出现过热势头的城市政策将收紧,总体来看房地产市场经过过去几年的大幅上涨,将进入调整期,个人住房贷款业务增长也将随之放缓,同时市场化成本上升的推动下,贷款利率将继续上行。从调控政策来看,应该是维持总体稳定的趋势。

11家接受调查的中外机构对全国住宅均价的预估中值显示,今年房价仍将上涨但涨幅收窄,上半年末涨幅为5%,到年底缩窄至2%。有三家机构预计上半年房价持平,一家机构预计下跌,预测区间从-5%到8%不等;全年房价有三家预计会下跌。

  从短期来看,为达到稳定市场的预期效果,相关的短期限制的政策不会放松和退出,从长期来看需要进一步改进土地供给、租售并举、房地产调控等政策,逐步取代限购限贷等短期的调控政策。

此次调查在2月20-27日进行,多数分析师预测所依据的数据来源于国家统计局70个大中城市房价指数。上半年房价变动幅度是指该年6月与上年6月相比的涨跌幅,年度变动幅度指该年12月与上年12月相比的涨跌幅。

  从个人贷款的增速来看,增速将继续放缓,由于需求层面销售面积的持续下滑,叠加限贷政策的收紧,个人住房贷款总体需求将有所萎缩,从供给来看,个人住房贷款的增量和结构都将受到统一的监管,法人信贷需求将有一个明显回升的过程,房贷资金供给将进一步受到影响。

“房价涨幅放缓、总体收窄是贯穿2017年全年主要趋势。”交通银行金融研究中心高级研究员夏丹表示,其中在行政化“去火”措施,以及财政金融手段的管控下,一线和热点二线城市房价同环比涨幅将明显缩窄;而三线城市在相对宽松的环境中继续去库存任务,房价涨幅可能稍有改善但也会受到风向标城市影响。

  同时,个人住房信贷利率仍有进一步上调的空间,从国外一些经济体都在收紧拨备政策包括美国的加息和缩表的业务,对我们国家货币政策也有一定的影响,同时企业部门信贷需求将回升,信贷规模紧张的局面将维持,有可能推动了个人住房贷款继续上行。

受访者指出,受调控影响需求回落,但同时供给也在减少,尤其是土地供应下降推高了房价上涨预期,而资金面虽边际收紧但总体仍处于一定水准,意味着今年房价仍有上涨动力;另一方面,一二线热点城市房价涨幅将明显收窄或下跌,未受调控的三四线城市还面临去库存任务,房价即使上涨也涨幅有限,加之去年下半年基数抬高,整体房价涨幅将逐渐缩窄。

  (三)投融资方面主要受的影响,一个是房地产市场的重大变革,比如说土地拍卖引入竞自持、竞配套和摇号拍卖这样的机制。二是房地产市场的限购限贷、限售限价以及限商成为各个大中城市主流的调控方式。三是共有产权和租赁房屋的大量供给。

链家研究院研究员许小乐表示,目前信贷在持续收紧的通道中,抑制资产泡沫、促进资金“脱虚向实”是大趋势所在,随着国家对房价涨幅过快城市的信贷收缩和限购限贷的进一步收紧,全国整体市场房价上涨的动力有明显减弱。其中,一线和重点二线城市有较强的自住基础、且供需矛盾长期存在,预计2017年以稳定为主。

  从房地产投资的趋势来看,投资是保持温和下行,投资结构有可能进一步调整,预计2018年房地产投资将进入下行的通道,从温和下滑的态势,未来有可能加速下降,投资结构面临重大调整,在融资业务当中稳中偏紧、风险防范成为首要的任务。

最新2017年住宅均价变动的预测值,与去年9月进行的前次调查结果一致。国家统计局数据显示,去年12月70个大中城市新建住宅销售价格指数同比上涨12.4%,今年1月涨幅稍回落至12.2%。(中国70个大中城市房价月度图表:tmsnrt.rs/2lK1y4b)

  (四)从住宅市场来看,一个是住宅销售面积进一步减少。由于2018年全国棚户区改造比2017年完成量将减少意味着棚改的安置对住房销售尤其是对三四线城市销售影响非常大,这种正向的拉动作用将逐步减退。二是住房开发投资增速下降,预计2018年开发投资的增速也是将下降。

去年房地产销售爆发也将房地产开发投资增速从1%推高到6.9%,但随着政策的收紧,几乎所有受访者都预计今年投资增速将回落,13位受访者的预估中值为3%,预估最高值为持平于去年增速,有三位预计零增长,为最低值。

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